地產(chǎn)營銷的盡頭，是販賣焦慮。

優(yōu)質(zhì)教育、資產(chǎn)裂變、階層躍遷……

沒有什么煩惱是一套房解決不了的。如果有，那就多買幾套。

從孩子進(jìn)入幼兒園的那天起，家長都無法擺脫教育的焦慮：

以前只想讓他快樂長大，現(xiàn)在盼他努力清華北大。

1.

學(xué)區(qū)房買賣的本質(zhì)就是擊鼓傳花，嫖得學(xué)位，立馬轉(zhuǎn)手。

過去風(fēng)光無兩的天價老破小，受全款的制約，又被教改政策頻頻吹風(fēng)，不再是置業(yè)的完美選擇。

反倒是沒有高溢價的中等學(xué)區(qū)，成為越來越多人買房的折中方案。

東區(qū)的優(yōu)勢就開始凸顯，他沒有行政資源的原始積累，缺少教育的長期沉淀，甚至被金水中原家長直接pass。

但他憑借鈔能力，重金引入師資力量，成立教育集團(tuán)，有了東外、聚源路、康平等熱門學(xué)校，以及清華附中、春華、文苑等后起之秀。

關(guān)鍵的是，當(dāng)買家對房地產(chǎn)的信心不斷被現(xiàn)實(shí)捶打，東區(qū)成了鄭州樓市最后的希望，如果不買北龍湖，那就只看高鐵站。

以商都路、東風(fēng)南路、康寧街、農(nóng)業(yè)南路的圍合區(qū)域，早已是東區(qū)二手交易最火板塊。

推動交易的動力源正是崛起的雙學(xué)區(qū)，康平小學(xué)+96中。

論實(shí)力，沒有東外強(qiáng)，比資歷，輸給聚源路。

但東外劃片的除了3w的阿卡迪亞和泊郡，就是CBD商務(wù)內(nèi)環(huán)商住混雜小區(qū)，聚源路劃片內(nèi)多數(shù)小區(qū)對口86中，黃河南路以東只有永威東棠、盛世年華等讀96，不是貴就是破。

再來看這個板塊：

3號線、東風(fēng)南路、低總價、西廣場、穩(wěn)定雙學(xué)區(qū)，只要2w+

老父親終于流下了欣慰的淚水，就他了！

而可以同時享受雙學(xué)區(qū)的，有且只有4個小區(qū)。

1.東瑞園

報業(yè)集團(tuán)的福利房，09年交房，開發(fā)商是報業(yè)旗下的瑞奇房產(chǎn)，物業(yè)用的也是內(nèi)部體系的大河物業(yè)，和緯一路的瑞園師出同門。

小區(qū)與96中一墻之隔，內(nèi)部設(shè)有報業(yè)東瑞幼兒園，最小面積為107平兩房，280平復(fù)式封頂，均價1.9w。

樸實(shí)無華的外立面、停放無序的地面車輛，都在時刻提醒你，這就是個家屬院。

上車門檻是107平南向兩房，在過去是舒適，在如今是雞肋。

沒有小戶型產(chǎn)品，又缺少改善的氣質(zhì)，導(dǎo)致小區(qū)成交量一般。

2.旭日龍園

省人大的團(tuán)購房，2015年交房，總共6棟樓1257戶，地塊被歐凱龍和公安單位分割，內(nèi)部空間比較局促，門口保安是物業(yè)僅剩的存在感。

雖然是單位團(tuán)購，可他也是東區(qū)的著名問題樓盤，由于開發(fā)商違規(guī)私自加蓋樓層、欠繳土地出讓金，導(dǎo)致多年來暖氣驗(yàn)收不過關(guān)、無法下房本。

最近兩年在人大的親切關(guān)懷下，團(tuán)購房率先拿證，商品房也陸續(xù)開始辦理。

小區(qū)出行非常便捷，樓下就是3號線地鐵，但因?yàn)榫幼…h(huán)境差、物業(yè)不作為、歷史遺留問題多，成交價只有1.4w。

東區(qū)學(xué)區(qū)房竟然賣出了南四環(huán)的單價，可這依然不建議購買，如果你覺得是撿漏，那一定是沒實(shí)地看房。

3.奧蘭花園

省交通廳定向開發(fā)小區(qū)，共有18棟樓，綠化率高達(dá)46%，ArtDeco外立面，聘用綠城物業(yè)。

這是高速地產(chǎn)市場化操盤的第一個項(xiàng)目，內(nèi)部的很多設(shè)計秒殺同期產(chǎn)品，地面整體抬高、下沉廣場、石材地面、國標(biāo)泳池，樓間距開闊，很多業(yè)主因?yàn)楹⒆由蠈W(xué)長期于此居住，住戶以交通廳單位為主，相對純粹。

戶型種類繁多，從42平的筒子樓、到190的大平層、245平的復(fù)式。兩室的戶型就有13種，而從89的小三室到140的四房之間戶型斷檔，沒有任何產(chǎn)品，這就導(dǎo)致正商的三房格外搶手。

奧蘭的單價隨著戶型的增大不斷拉升，一室最低只要1.7w，四房3w。

當(dāng)然，受海馬和華潤的新房沖擊，奧蘭大戶型已經(jīng)沒有往日的囂張。

4.正商東方港灣

十年前的正商不僅醉心于QQ鉆的研究，還熱衷于在航海路打造港灣。

東方港灣的開發(fā)堪稱正商的得意之作，福祿街的茶館也曾被用來做張老板的私人商務(wù)接待。

同時，正商也是劃片的四個小區(qū)里唯一的純粹商品房，靠著小面積、2.1w均價，常年霸居?xùn)|區(qū)二手房銷量第一名。

雖然正商物業(yè)經(jīng)常被行業(yè)吐槽，但在東方港灣的維護(hù)保養(yǎng)上還是得到不少業(yè)主的認(rèn)可。

被買入最多的是一個是32平的標(biāo)間，另外就是把陽臺改成次臥的88平三房。

畢竟上車門檻只有80w，又是租售不愁的小面積。

2.

最近兩年新房不斷爆雷，除了國央企，似乎沒有任何值得托付的開發(fā)商。

買家無奈轉(zhuǎn)戰(zhàn)二手房，但又對房齡極其敏感，因?yàn)榉魁g老就意味著：戶型落后、綠化衰敗、物業(yè)懶散、裝修過時。

老東區(qū)已經(jīng)完全進(jìn)入存量市場，西廣場的房齡普遍在10年以上，學(xué)區(qū)房的高流通性屬性，更加速了小區(qū)的磨損。

以東方港灣為例，業(yè)主平均持有周期一般在2-7年。

有附近家長為了順利入讀96中，又不想浪費(fèi)房票貸票。以80w全款買入32平一室，待孩子順利上學(xué)、契稅滿二立即掛牌出售。

正商一室月租2000，兩年租金收入48000，考慮到空租期，以40000為準(zhǔn)，買入時中介費(fèi)契稅個稅等摩擦成本按4%計算是32000，收益覆蓋成本，損失80w的機(jī)會成本，換來上學(xué)名額。

真是鐵打的正商，流水的業(yè)主。

雖然東方港灣一直是銷冠，但我身邊的很多朋友，對他和奧蘭最大的擔(dān)心就是7年后能否再次順利賣出，畢竟難擋歲月的摧殘。

其實(shí)只要就業(yè)中心短期內(nèi)不發(fā)生轉(zhuǎn)移，東區(qū)對房齡的包容性就會一直遠(yuǎn)大于其他區(qū)域，在存量交易的廝殺中，品牌和學(xué)區(qū)將是最強(qiáng)的武器。

而時間的推進(jìn)，把次新的定義從5年延長到10年，直至15年。

3.

鄭州在校小學(xué)生人數(shù)全國前5，內(nèi)卷是日常。

教育的矛盾會被逐漸緩解，可教育的供需失衡仍在加劇。

未來優(yōu)質(zhì)學(xué)校的招生，房住戶一致將是最基本要求，滿足落戶年限、提高家訪力度會是篩選生源的第一道門檻。

今年的康平小學(xué)家訪被刷已然是這股趨勢的前兆。

沒有人能預(yù)測未來，這才有了短線操作學(xué)區(qū)房的家長，他們沒有什么錯，不過是想讀個好學(xué)校而已。