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最近樓市確實不太好，法拍房的數(shù)量也在急劇上升，根據(jù)網(wǎng)傳數(shù)據(jù)來看，現(xiàn)在全國已經(jīng)有超230萬套法拍房了，這么多房子，各種打折掛牌出售，很多人蠢蠢欲動，想入手一套，但是里面的風險卻渾然不知，今天就給大家好好說說法拍房的流程和潛在的十大風險，內(nèi)容很干，看完后掂量一下自己的能力，再去決策是不是能撿法拍房的漏。首先，跟大家聊聊法拍房的流程。

一，確定你自身購房預(yù)算和資質(zhì)，這座城市的法拍房是否限購，建議盡量不要跨城市進行法拍操作，具體原因后面解釋，法拍房的稅費一般都是由買受人承擔，包括個稅、契稅、增值稅、水電費滯納金、土地出讓金等等。

二、整理你的法拍房標的，這個跟你買普通二手房是一樣的，先選城市，再選區(qū)域，最后選小區(qū)，可以圍繞小區(qū)的走勢進行判斷，了解過去五年這個小區(qū)的價格走勢和成交情況，作為決策的數(shù)據(jù)支撐，這個小區(qū)有漲價的歷史，說明是有需求支撐的，如果一直是下跌而且暴跌，就要十分小心，這里面的炒房客可能不少或者地段不足以支撐價值。

三、確認法拍房購置平臺，過去的法拍還有線下，從2017年后基本都是線上進行了，目前主流平臺給大家找出來了：

第一個是阿里拍賣，是重點推薦的，房源來看是所有平臺中最多的，成交價格會比較低，由于量大，所以房源品質(zhì)良宥不齊，蘊含的風險也相對較大，要有專業(yè)的選房眼光，前期要詳細調(diào)查；

第二個是京東拍賣，也是目前主流平臺之一，房源數(shù)量僅次于阿里，信息全，有京東金融做保障，風險較小，同時撿漏空間相對較小，成交價會高于阿里法拍同等房源，后面一些平臺就是小渠道了，像工行融易購、中國拍賣行業(yè)協(xié)會、人民法院訴訟資產(chǎn)網(wǎng)、公拍網(wǎng)、北京產(chǎn)權(quán)交易所等等，都是輔助的一些房源，掛牌量不大，而且是分區(qū)域，不是全國房源都包含，不建議大家花精力了解。

當然還有一個最新的平臺，貝殼找房，也就是大家熟悉的鏈家，像武漢的貝殼已經(jīng)悄悄的上線了法拍房，但是并沒有在其APP端展示，通過我與武漢貝殼中介的溝通，房源只能通過私聊的方式進行了解，普通買家是無法搜索到具體房源。所以阿里和京東是大家可以重點關(guān)注的平臺，貝殼的話目前還是很小范圍開展，后續(xù)應(yīng)該會覆蓋更多城市，所需現(xiàn)在還不是主推，其他的小平臺就盡量不碰了，更不要信什么內(nèi)部房源，因為法拍房是完全公開的，包括信息、房源、抵押情況等。

四、對意向房源前期的詳細調(diào)查，這點對普通人來說是最難的，包括房屋的基本信息、評估的價值、隱藏的風險、競爭者數(shù)量等，比如什么原因拍賣這套房，是斷供還是兇宅，是否清場、過戶情況、查封和抵押情況等等，具體更多風險后面一個個給大家說說?？吹竭@里，可以先點贊為先。

五、了解完房源，就可以在約定時間正式參拍了，法拍要預(yù)存保證金，一般是10%起拍價，300萬的房子，要繳納30萬，平臺上可以看到圍觀人數(shù)（吃瓜群眾）、提醒人數(shù)（設(shè)置了提醒的意向人群）、報名人數(shù)（繳納保證金的人，也就是跟你競爭的人），不用過早的出手，在拍賣的過程中，不要拍上頭，要觀察對手的心理狀態(tài)，符合自己預(yù)期價格內(nèi)再堅持，超過預(yù)期，果斷拒絕。

六、競拍成功后，就要辦理各類手續(xù)，申請貸款了，在指定日期內(nèi)，繳納全款到法院指定賬戶。并領(lǐng)取三書，即《成交確認書》、《協(xié)助執(zhí)行通知書》、《執(zhí)行裁定書》，另外提醒大家，貸款期間需要擔保公司提供短期擔保，這也是一筆費用。

七、貸款的手續(xù)辦完后，安排核稅繳稅，辦理過戶，領(lǐng)取新房產(chǎn)證。這一步就是去稅務(wù)局核稅交稅，拿著完稅證明，去不動產(chǎn)中心辦理過戶領(lǐng)取新房產(chǎn)證，一定要盡快辦證，房產(chǎn)證不辦下來，后續(xù)辦理各種事情都存在風險。

八、拿到房產(chǎn)證后，最后就是清場收房入住，在這個階段，順利的話，你的法拍房之旅就圓滿了，但是很大可能會遇到各樣問題，比如原房東惡意占用，租客租約簽了10年不肯退租等，這種就是后續(xù)會講到的潛在風險了，遇到這些問題，法拍房收房就會特別麻煩，一定要前置就把這些問題排除掉，不然，還有很長的一段收房之路要走。

講完了法拍的操作流程，具體的風險也給大家羅列好了:

一、稅務(wù)風險，法拍房的所有稅費基本全由買家出。普通二手房的稅費主要是個稅、契稅、增值稅三大塊，光這三塊就有坑，如果這套房法拍過程中，過往歷史你不清楚，就可能涉及到更多稅額，比如這套房子是通過贈與進行交易的，由于你是非直系親屬，你就要另外補交20%個人所得稅，光這一項就可以吃掉你法拍省掉的利潤，如果上一手的稅費還沒交清，你就要交兩次稅費，反正這套房子的過往所有稅費的義務(wù)都落在你頭上了。

除了稅費，還有物業(yè)、水電、燃氣、寬帶費，你要知道，已經(jīng)被拍賣的房子，業(yè)主肯定是老賴無疑了，可能已經(jīng)破產(chǎn)了，所以能欠的錢都會盡量欠，因為征信被銀行拉黑一萬塊和100萬塊的效果是一模一樣的，要知道，按100平來算，物業(yè)費2.5一平，這種小區(qū)一年物業(yè)費都在3000元了，要是拖個五年十年的，加上水電費，也是小十萬的費用了。所以你拍賣前對房產(chǎn)的過往稅費一定要去稅務(wù)局摸清楚，還有水電物業(yè)等，去物業(yè)中心、電網(wǎng)、自來水公司等地方摸清楚，沒有摸底的房子不碰。

二、遺產(chǎn)稅風險，你選法拍房的時候，盡量選一個人單獨持有的房子，因為如果兩個人共同持有，風險就加倍，因為兩個人中如果這套房子是通過其中某個人繼承其父母而來的，在后面交易過戶的時候就需要另外再交20%的稅，這種稅一般也稱為遺產(chǎn)稅，要是500萬房子，這個稅也就要100萬了，所以買之前，一定要調(diào)查清楚這套房子原本的交易情況，是正常買賣還是繼承來的。

三、戶籍風險，很多人買房都是為了孩子上學，法拍也不例外，所以買房后能否使用學區(qū)也是很多人關(guān)心的，像法拍房即使你房產(chǎn)證辦好了，如果原業(yè)主不把戶口遷走，你也無法將戶口遷入，但很多城市也在這方面進行調(diào)整了，拿北京來說，如果現(xiàn)房主申請將原戶內(nèi)人員遷出，而原戶內(nèi)人員無正當理由拒不遷出的，房主有權(quán)申請將滯留的戶口人員遷入“公共戶”。所以大家還要以當?shù)嘏沙鏊钚抡f法為準，因為如果原業(yè)主戶口不遷走，后面會牽涉到很多惡心的事情，原本的學區(qū)房也變成假學區(qū)了。

四、貸款風險，法拍房多數(shù)都涉及到清償問題，債權(quán)人都等著拿錢，法院希望盡快結(jié)束這個案子。所以大家在阿里京東這些法拍平臺都會看到這樣一條說明，“拍賣成交后，買受人應(yīng)于競價結(jié)束后十日內(nèi)將拍賣成交價余款繳入法院指定賬戶”，如果買受人悔拍或者期限內(nèi)無法交齊余款，之前交的10%的保證金不會退給你，直接用于支付拍賣的費用損失、彌補二次拍賣的差價、沖抵老賴的債務(wù)。

所以，如果你是全款買法拍房會穩(wěn)妥很多，如果你需要跟銀行貸款付余款的話，一定要評估好時間，因為銀行放款時間都是飄忽不定的，有的一兩周，有的一兩個月，如果銀行放款時間拖一下你，幾十萬的保證金就打水漂了，風險極高，最好有銀行的朋友在里面，不然不要輕易貸款買法拍，不然，會讓你虧掉底褲。

五、清場風險，拍賣平臺一般都會寫好清場說明，是由法院進行清場還是說法院不負責清場，但是不管法院負不負責，你自己都要做好前期調(diào)研。因為清場的時候，會遇到各種奇葩事情，比如房東還住著，但是賴著不走，就想跟你多要點錢，這種還算好，花錢能解決的事情還是可以的，比如給個幾萬塊，讓房東搬走；還有那種一直賴著不走的，甚至直接天天住你家門口的，這種你說鬧不鬧心；

還有牽涉到租客的，之前的房東跟租客簽了10年租約，如果這個租約是先把房子長租后再進行了抵押，那這種一律是租賃為先，你沒辦法趕走租客，只能等租約結(jié)束；還有一種，房子里住著癱瘓在床的老人，這種情況也不好搞，房東跑路，老人無家可歸，你怎么處理，也是個棘手的事情，說不定還惹的老人出事，鬧出人命的一身騷。

不僅是人清場，里面的物品你也得清場，記住，不能隨便丟喔，不然原業(yè)主可以找你討回這些東西，到時候跟你說里面有古董，敲你一筆幾十萬的錢，你是給還是不給？要知道，已經(jīng)成老賴了，啥事做不出來了。所以，一定要保管好房子里的所有物品，可以要求法院對原業(yè)主進行限期處理，如果到期不處理，物品就當無人認領(lǐng)了。

六、隱藏風險，法拍房的法拍原因一定要調(diào)查清楚，如果是因為賭博欠債、刑事案件、兇宅之類的建議不要碰，后續(xù)可能有黑社會找上門或者復(fù)仇的人找上門，即使不找上門，時不時在你門口噴點油漆也夠惡心到人了，兇宅的話，住的糟心，賣的時候也賣不出價格，這種的話按照正常二手交易也可以很便宜，沒必要走法拍的操作。所以，還是建議在你自己的城市才去看法拍房，跨越城市的話，沒有關(guān)系和人脈，你很難處理后期的各種麻煩事。

法拍確實比較優(yōu)惠，但是你能不能吃到這塊肉，還是掂量一下自己幾斤幾兩，不要肉沒吃到，門牙被磕掉了，法拍適合那些能全款、有人脈關(guān)系的老油條們，他們玩的起，該人家賺的錢，就該人家賺，咱不要羨慕了。